为了贯彻民主立规原则，更充分地体现人民群众的意愿，现将《关于东莞市住宅专项维修资金缴交监管和使用问题的通知（征求意见稿）》全文公布，公开征求社会各界人士的意见。欢迎社会各界人士积极参与，提出宝贵意见和建议，并于7月17日前，将书面意见以传真、邮寄或发送电子邮件的方式反馈给我们。
地址：东莞市鸿福路99号市政府法制局，邮政编码：523888
传真：22831352
电子邮箱：lzsfzj@sohu.com
东莞市人民政府法制局
2008年7月7日
关于东莞市住宅专项维修资金缴交
监管和使用问题的通知
（征求意见稿）
根据《住宅专项维修资金管理办法》和《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》要求，结合我市的实际情况，同时参考广州、深圳等周边地区的经验做法，确立我市住宅专项维修资金的缴交、监管和使用应遵循依法（规）缴交、科学管理、以民为本的原则，并制定以下具体的实施办法和程序：
一、住宅专项维修资金缴交
（一）缴交主体与缴交标准
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳住宅专项维修资金。
1．核发商品房预售证在1998年9月30日后，在2003年8月31日前的商品房（含至今未销售的物业），建设单位与购房者未在预售合同中约定住宅专项维修资金由购房者缴交的,由建设单位按住宅建筑面积30元/ m2、非住宅建筑面积40元/ m2标准一次性缴交。
2．核发商品房预售证在1998年10月1日前、在2003年8月31日后，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，由购房者按住宅建筑面积30元/ m2、非住宅建筑面积40元/ m2标准一次性缴交。
3．公有住房的，由业主按建筑面积每平方米当地房改成本价的2%及售房单位按多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取。
4．物业公司或建设单位已代收代缴住宅专项维修资金的，在本方案实施后三个月内，需将代收代缴的资金全部转入主管部门开设的维修资金专用庄户，并把已使用维修资金的情况做好台帐，同时将每个单位的明细列出，直接交给当地房管所。房管所对帐目进行审核、监督并协助物业管理企业在辖区内公示15天后，由主管部门将已代收代缴的资金按要求划入各业主专用帐户。
所代收代缴的款项达不到上述标准的：
（1）核发商品房预售证在1998年9月30日后，在2003年8月31日前的楼盘，建设单位与购房者在预售合同中约定由购房者缴交的，其不足部分由建设单位缴纳，合同中没有约定而建设单位代收了维修资金的，建设单位需将所代收资金全额退还给购房者，并由建设单位按规定标准补缴专项维修资金。
（2）核发商品房预售证在2003年8月31日后的楼盘，由购房者补缴不足部分；
5．因房屋转让等原因,引起业主变更的，分以下两种情况处理：
（1）在方案实施后，已办理完成过户手续且新旧业主在合同中未约定维修资金缴交的，由新业主缴交；未办结过户手续，且新旧业主在合同中未约定维修资金缴交的，由旧业主缴交。
（2）在方案实施前，已缴交专项维修资金的业主在转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
（二）缴交程序：
1．对于新销售的房屋，购房者应按照商品房买卖合同中约定的交存时间（商品房买卖合同备案前）、交存金额、违约责任等内容到指定银行营业网点按规定缴交住宅专项维修资金。
2．核发商品房预售证在1998年10月1日前、在2003年8月31日后的商品房，需由购房者缴交或补交维修资金的，购房者应在方案正式实施后三个月内，到指定银行营业网点缴交款项；业主在办理房屋权属证书时，将缴交凭证一并提交当地房管所。
3．核发商品房预售证在1998年9月30日后，在2003年8月31日前的商品房（含至今未销售的物业），建设单位没有代收代缴维修资金的，应在方案正式实施后三个月内，列出该项目物业维修资金明细账，由当地房管所确认后，到指定银行营业网点缴交，并把缴交凭证送当地房管所备存。对约定由业主缴交，但未达缴存标准的，由建设单位补缴，建设单位应在规定时间内到指定银行营业网点补缴；在业主办理房屋权属证书时将缴交凭证一并提交当地房管所。
4．文件实施后公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
5．已办理入住手续的公有住房，售房单位没有代收代缴维修资金的，应在方案正式实施后三个月内，列出该项目住宅维修资金明细账，由当地房管所确认后，到指定银行营业网点缴交，并把缴交凭证送当地房管所备存。
6．维修资金的续缴。对于维修资金使用后，不足首期缴交数额30%的，需要进行续缴。维修资金续缴对象为购房者，由维修资金管理部门通过物业公司通知业主委员会,并通过业主大会续筹专项维修资金,使余额达到首期标准。没有业主委员会的小区，通过小区物业公司通知到业主本人,要求其补充缴交维修资金到首期标准。
7．因拆迁、自然灾害等原因造成房屋灭失的,业主可持本人身份证及房产主管部门出具的产权注销证明,到指定银行营业网点办理专项维修资金注销手续。手续办结后,业主可从账户内提取剩余资金。
二、住宅专项维修资金使用
（一）住宅专项维修资金必须在主管部门、银行、业主共同参与的全过程监管下进行使用，任何一方（或其他部门）不可擅自动用。
（二）各房地产项目必须选择跟市房管局签订维修资金监管协议的银行设立物业维修资金账户，账户按楼盘––栋––户规则设置,每户业主有独立的维修资金专用账户。业主可以查询本帐户的资金使用状况，但不可自行提取资金。
（三）住宅专项维修资金自存入住宅专项维修资金帐户之日起按规定计息，利息转入住宅专项维修资金滚存使用和管理，并核发到每个业主的帐户上。
三、住宅专项维修资金监管
（一）维修资金的使用采用业主决议、房管部门备案、银行凭备案证明拨款的方式：
1．已成立业主委员会的小区，在物业保修期满后需使用维修资金进行维修或更新改造的,物业管理公司须将制定的维修资金使用计划及由有资质施工单位制定的预算情况提交业主委员会审核并在物业小区公示5日；业主委员会审核后与维修物业所涉及的业主商讨, 若取得专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，则使用计划通过。书面决议由业主委员会全体委员签名并加盖公章；物业管理公司持维修项目、预算金额、业主分摊金额等资料到市房管局进行备案, 市房管局核实后出具备案文件；物业管理公司凭备案文件到指定银行提取维修款项。
2．没有成立业主委员会的小区，在物业保修期满后需使用维修资金进行维修或更新改造的,物业管理公司或建设单位须根据实际情况聘请专业的有资质的施工单位计算出维修所需的预算资金,再由物业管理公司制定维修资金使用计划，计划当中应载明维修项目、预算金额、业主分摊金额等情况(如维修资金使用超过首期缴交数额1/3的,计划中还应包含维修资金续筹方案) 。计划定出后, 由物业管理公司将有关情况向维修物业所涉及的业主公告并征求意见,若取得专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,则使用计划通过,业主签订书面决议。
物业管理公司应持维修资金使用计划、相关施工单位出具的预算计划及业主签订的书面决议到市房管局进行备案, 房管局核实后出具备案文件，物业管理公司凭备案文件到指定银行提取维修款项。
3．对于在紧急情况下需要对共用设施设备进行抢险抢修和维护的，物业管理企业应立即组织抢修，并在物业小区内进行公示，物业公司将资金使用情况报主管部门审核，经主管部门审核金额后，由住宅专项维修资金管理部门向专户管理银行发出划拨通知，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
4．动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意，报房管局备案。住宅专项维修资金管理部门向专户管理银行发出划拨通知，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
5．住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（1）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（2）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（3）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
6．住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
7．维修工程实行招投标制度。对于需要维修资金数目较大的项目, 须由房管部门实行现场勘查,严格把关。对工程量超过20万元的项目,原则上要求物业公司组织招投标；投标单位不少于3个，按照公平、公开、公正的原则确定施工单位；少于20万元，但业主委员会或涉及专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意要求招投标的工程，也可实行招投标。
四、法律责任
（一）公有住房售房单位未按规定交存住宅专项维修资金、违反规定将房屋交付买受人的、未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正。
（二）开发建设单位违反本规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
（三）任何单位和个人、业主委员会不得侵占、挪用专项维修资金，不得以任何理由和形式将专项维修资金用于规定以外的用途。对挪用住宅专项维修资金的，由人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
（四）建设单位未按规定缴存住宅专项维修资金的，相关部门不予办理土地有偿划拨使用手续、《建设用地批准书》、出让国有土地使用权设定登记、《商品房预售许可证》、商品房买卖合同备案手续等业务。
（五）购房者未按规定缴存住宅专项维修资金的，不予办理房地产权证。已经办理房地产权证但未按规定缴存住宅专项维修资金的，不予办理房屋所有权过户登记、房屋租赁登记、房屋抵押登记等手续。对于不办理前列手续，经督促又拒不缴交住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金行政主管部门可视情况提请相关部门配合追缴，并适时选择在小区内予以公布。
